Главная | Структура процессов оценки недвижимости

Структура процессов оценки недвижимости

Рассмотрены три основных вида моделей массовой: Происходящие в настоящее время в стране процессы изменения системы налогообложения связаны, с одной стороны, с общим уменьшением налогового бремени, которое несут субъекты экономической деятельности, а с другой — с упрощением системы, делающей ее более прозрачной и контролируемой.

Структура оценки недвижимости Н. Задачи, стоящие перед оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения применяются специальные методы оценки, краткому обзору которых посвящена эта работа. Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. Моральный износ 1й формы, наступающий вследствие удешевления воспроизводства объектов, — что происходит вне исследуемой отрасли, — является лишь одним из многих факторов, формирующих внешнее устаревание.

Являясь, таким образом, внесистемным понятием элементом в системе износов, существующей в теории оценки , он приводит к опасности не учета части функционального устаревания и двойного учета части внешнего устаревания. К тому же он не имеет никакого отношения к морали. Так же как и физический износ, функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Для приблизительного расчета функционального устаревания объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога.

При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из анализа срока жизни объекта. Экономическое внешнее устаревание — снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов изменение соотношения факторов спроса и предложения, обострение конкуренции, изменение цен на энергоносители, ограничительные правительственные меры и акты, негативное изменение экономического окружения — ситуса: Экономическое внешнее устаревание, как правило, неустранимо.

Одним из способов измерения внешнего устаревания является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой — нет.

Еще по теме Процесс оценки:

Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего устаревания. Другим способом измерения внешнего устаревания является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину воздействия внешнего устаревания.

Продолжительность физического срока жизни, экономический срок жизни и эффективный возраст недвижимости кроме земли зависят от неумолимо нарастающих процессов старения, имеющих силу законов природы, и условий эксплуатации. Объектом оценки может быть недвижимость с полными либо частичными имущественными правами.

Удивительно, но факт! Так, моральный износ 2й формы, появляющийся в результате создания новых, более экономичных объектов, — что происходит в исследуемой отрасли, — отражает лишь часть ФУ, называемого технологическим.

В процессе определения рыночной стоимости недвижимости учитываются такие ограничения: Далее необходимо определить вид стоимости. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в структуре оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости.

На втором этапе - предварительном осмотре и составлении плана оценки определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика — дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины.

Удивительно, но факт! В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов 1 м кирпичной кладки, 1 м кровельных покрытий и т.

Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого. Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости.

Рекомендуем к прочтению! как увольняют при ликвидации ооо

В ФСО-3 в п. Следует помнить, что окончательная величина стоимости обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Удивительно, но факт! Каждая из них имеет свою область применения.

Составление отчета об оценке. Требования к отчету представлены в Законе об оценочной деятельности и ФСО Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.

Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости.

В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятым правилами оценочной деятельности.

Удивительно, но факт! Основные сегменты рынка недвижимости:

Так например, для целей налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, - рыночная стоимость имущества. Структура процесса оценки представлена на схеме. На этом этапе определяются: Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелторских и строительных фирмах, у других оценщиков.

Большинство профессиональных оценщиков имеют собственные базы данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, проведение маркетинговых, социологических и других исследований. Затраты на сбор и обработку информации могут включать в себя:

Удивительно, но факт! Метод на основе сметной стоимости строительства заключается в составлении сметы затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом:



Читайте также:

  • Дом в ипотеку дмитров